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产业地产日益火爆 业内称存“伪产业地产”开发泛滥风险

证券时报  |  2017年12月20日
近年来,伴随着产业政策、创新创业政策的支持,涉足产业地产的企业日益多元化,地产开发商、制造业企业、金融机构、电商企业纷纷进入这一领域,行业内的收并购日益活跃。但业内人士指出,产业地产有着投资周期较长、资金回收较慢等特点,产业地产行业日益火爆的同时,面临着“伪产业地产”开发泛滥、低端重复建设等挑战。

  近年来,伴随着产业政策、创新创业政策的支持,涉足产业地产的企业日益多元化,地产开发商、制造业企业、金融机构、电商企业纷纷进入这一领域,行业内的收并购日益活跃。但业内人士指出,产业地产有着投资周期较长、资金回收较慢等特点,产业地产行业日益火爆的同时,面临着“伪产业地产”开发泛滥、低端重复建设等挑战。

  12月15日,财新传媒副总裁、财新智库执行总裁高尔基指出,目前我国产业地产得到了良好的政策支持,其中包括中国制造2025等产业政策、京津冀一体化等区域和城市规划政策、创新创业政策等;再加上我国工业的持续稳定发展以及产业升级换代,催生了大量的产业地产需求。 

  产业地产指的是以产业为依托,地产为载体,将产业运营和地产开发相结合的一种开发模式,从表现形式看,产业地产主要包括了工业园、科技园、商务园区、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等不同形式。 

在高尔基看来,受政策支持、新型城镇化、产业结构调整等因素影响,我国产业地产行业日益火爆,近年来涉足产业地产的企业越来越多元化,除了房地产企业、制造业企业,还包括了金融机构、电商企业等。 

  另外,2016年以来,产业地产行业呈现出收并购案例频发、轻重并举和资本化等特点。具体而言,该领域近两年发生了万科收购普洛斯、华夏幸福收购廊坊科技谷等案例,同时,有不少企业将产业地产的运营模式从重地产转向轻重并举。 

  “大家一窝蜂冲进去,会导致短期内产业地产的供给过度,(部分进入者)没有注意产业政策、产业发展的前瞻性规划和这块地的配套,而是急功近利去拿地、做产业地产。”交银国际董事总经理洪灝指出,产业地产出现了供应过度的可能。 

  高尔基表示,与传统房地产模式不同,产业地产的投资周期较长、资金回收较慢,用户群体以企业为主、决策更复杂,产品业态更多样、广泛,招商周期长、要求高,运营服务复杂、多样,这些特点也决定了产业地产盈利方式的多元化,比如,产业地产的收益可以来自于土地溢价增值收益、长期持有经营收益、运营服务收益、股权投资入园企业的投资收益、政策补贴等。 

  高尔基进一步指出,目前产业地产行业面临着低端重复建设、同质化、缺乏可持续发展能力、“伪产业地产”开发泛滥、配套规划建设不平衡、产业落地的硬软环境不匹配、土地价值发掘不足、产业地产领域复合型人才匮乏等挑战。此外,政府政策的持续、稳定及精细化程度对产业地产的发展起到了重要作用。 

  面对这些挑战,高尔基认为,产业地产行业未来的发展趋势在于:智慧化打造产业地产标杆、专业化轻资产模式输出、资本化突破发展瓶颈、综合化扩大朋友圈,着力探索发展模式、运营模式、招商模式、投融资模式、盈利模式等。

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 编辑:崔蕾

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