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地产债将迎来债务到期高峰 产业地产渐成房企新宠

华夏时报  |  2018年06月29日
从17个主要城市的建设用地供应面积和成交面积来看,新增建设用地在2013年以后出现断崖式下滑,2017年土地供应和成交面积仅为2011年峰值的一半左右。

  从17个主要城市的建设用地供应面积和成交面积来看,新增建设用地在2013年以后出现断崖式下滑,2017年土地供应和成交面积仅为2011年峰值的一半左右。

  很明显,随着国内一二线城市的城市化进程已经进入下半场,很多城市可供开发的土地规模已经面临“天花板”。单纯的物理空间建设已经不能满足城市发展的需求,产业地产渐成为房企新宠。

  “在政策红利、科技创新等大背景的推动下,产业地产正成为房企转型非住宅业务的主要方向之一。对于此前深耕住宅开发的房企而言,进军产业地产领域是机遇也是挑战。”6月27日,全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯在“第十届中国产业园商务区发展论坛”上表示,产业地产开发环节关键点在于找准拿地区域与企业的匹配点;而运营环节的关键点则在于要完善自我产业循环。

  总之,目前国内的产业地产仍处在起步阶段,如何解决诸如融资、开发、运营、招商等综合问题,仍是业内亟待研究解决的重要课题。

  传统房企加速布局产业地产

  传统房企对产业的热度正随着住宅市场的萎缩而升温,房企正加速多元布局。

  根据申万宏源统计,2018年地产产业债务到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿元以上。

  随着债务规模的一路走高,有专家预测,今年下半年地产债即将迎来债务到期高峰。为此,为了寻求新的利润增长点,多家排名前十的龙头房企开始进行了多元化和跨界,对产业园商务区的投资运营成为一个重要途径,各大房企纷纷加紧布局。

  据记者了解,碧桂园已与网易在佛山达成战略合作,推进碧桂园科技小镇建设;绿地控股宣布拟投资3亿元入股深兰科技以布局人工智能领域;融创对外发布“桃源+”战略,将逐步向文化、娱乐、旅游、体育、休闲、教育、健康、养老等服务和运营领域延伸。

  此外,富力、世茂、远洋等房企也纷纷试水产业地产,谋求新航路,不过,具体模式各有所长。

  “产业地产的细分领域越来越多了,一说产业地产,大家最先想到的是工业地产,第二产业加工制造业占有的物理空间和产业制造区。我们按产业和地产的逻辑已经细分到第一产业,比如说农业、田园综合体等等,所以从第一产业到第二产业都会出现产业地产。同时,研发业也是服务业,从研发业到文化、旅游、康养都是第三产业。”北科建集团董事长郭莹辉表示,大家都知道,住宅地产的几个环节就是拿地、策划、盖房子、销售,全天下的住宅开发商都一样,但是,全天下的产业地产商都不一样,没有一家是一样的。

  郭莹辉将目前的产业地产归纳为包括科技地产模式、一级开发模式、基地+基金的模式、产业投资模式、物流地产等在内的8种模式,其中,科技地产模式是一个标准的科技园区,从建设到产业招商到落地的各种服务,这是和政府相关的园区开发行为,有优点也有劣势,优点是企业可以帮助地方政府实现产业创新的聚集。缺点是周期长,见效慢,而且回报率达不到股东的要求。

  而产业投资模式是地方政府乃至中央政府都比较认可的模式,比如华夏幸福和荣盛发展,把几十平方公里的荒芜的土地变成了产业活跃、功能完善的新城,这样的贡献对城市化进程来说是贡献度非常大的。

  有房地产市场研究专家预测,除了传统的住宅地产,2018年以后的房地产热点是产业地产,其次是文化地产、养老地产等。

  从地产思维转到产业运营是难点

  推进产业园区的建设发展,不仅可以优化经济发展质量,促进经济结构升级,还能创造机会吸引优质企业落地,提升产业及城市竞争能力。但是,众所周知,产业地产的开发周期长,前期投入巨大,且受政策等方面的影响较大,成熟的商业模式对产业地产开发至关重要,而产业地产发展至今,能否盈利成为考验产业地产成败的关键。

  “近年来,以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温,无论是政府,还是行业企业,都更加注重‘产业内容’,涉足产业地产各路资本各路企业非常活跃。但我们知道,产业地产的开发周期长,前期投入巨大,且受政策等方面的影响较大,成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。”全联房地产商会秘书长赵正挺表示,在产业实现快速发展的同时,产业地产发展的诸多问题日益显现出来,比如供给侧和需求侧的矛盾,企业增长节奏和客户增长节奏的矛盾,企业扩张需求与区域差异性的矛盾,行业发展趋势与产业困境的矛盾。

  据记者了解,虽然产业园以产业为依托,但在企业的账本中,多数盈利的大头还是来自园区内的卖房子的收入。除了房地产销售外,产业园区后期的运营管理所带来的利润也是主要收入之一,包括园区物业出租获取的利润,企业孵化和股权投资获取的利润,园区提供公用事业服务等获取的利润。

  随着行业不断的发展,在实现跨越发展的同时,产业园的诸多问题也日渐显露出来。其中,专业机构总结了五大核心矛盾:一是供给侧与需求侧的矛盾。二是企业增长节奏与客户增长节奏的矛盾。三是企业扩张需求与区域差异性的矛盾。四是行业发展趋势与产业经济处境艰难趋势的矛盾。五是企业发展需求与人才供给不足的矛盾。

  那么,在当前的行业和市场的格局下,产业地产是否能够“因势而上”成为房地产市场的下一个金矿?如何实现资本与地产与产业的深度融合,打造成熟的商业模式?将是未来很长一段时间内,摆在每一个产业地产从业人员面前的新课题。

  “十九大之后,从习近平总书记在对北京副中心、雄安新区视察后的重要讲话中可以看出,对未来城市发展提出了一些非常高的要求,比如要高起点、高标准、高水平,而且要世界眼光、国际标准、中国特色,这些都体现了城市精神和城市风貌,包括城市的创新。作为城市建设者,这些对中国城市的未来要求都要考虑怎么融入进去。”郭莹辉表示,未来的城市特点可能是生态的、智慧的、产业的、人文的,而这也是园区的主要的特征,也就是在产业地产发展的过程中,要注重创新引领,注重产城融合,注重产业特色,注重资源禀赋,同时,还要特别对园区的运营服务加强导入。

  由地产开发到园区运营,很多地产商是以地产的思维做园区,在实际操作中,对于大多数地产商而言,从地产思维转到产业的运营这一点怎么也也跨不过去,甚至变成了地产商做产业园失败的一个最大的门槛。

  “趋势要改变,产业地产商的角色我们已经有了,但是骨子里如果还是房地产那种做线性的交易、高度垂直的设计以及想赚快钱的思维,不过,这些在产业地产里面可能难以实现了。”郭莹辉称。

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